내년 1월 1일부터 초과이익환수제와 분양권 양도세 강화, 하반기 DSR(총체적상환능력심사제)도입 등 10여건에 달하는 부동산 규제가 시행된다.
대대적인 규제 정책을 앞두고 집을 조금이라도 비싸게 팔려는 매도자와 집값이 떨어지길 바라는 매수자들간의 눈치싸움은 점점 더 심해질 것으로 보인다.
21일 업계에 따르면 내년부터 재건축초과이익환수제 시행, 분양권 전매 양도세 50% 이상 부과, 신(新)DTI 시행으로 문을 연다.
내년 1월에는 재건축 초과이익환수제가 시행된다. 재건축초과이익환수제는 재건축추진위 설립 승인 일부터 준공까지 발생한 이익금을 부과율에 따라 환수하는 제도다. 준공 시점 집값에서 사업개시 시점 집값, 시세상승분, 개발비용의 합계를 뺀 금액이 세금으로 나가게 된다. 강남의 경우 사업의 규모에 따라 수억원에 달하는 금액을 세금으로 낼 가능성도 있다.
지난 2006년 참여정부 시절 3·30대책에서 나왔던 재건축 초과이익환수는 두 차례나 유예됐다가 이번에 다시 시행된다. 이에 내년 1월 1일 이후로 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장에는 일괄적으로 초과이익환수가 실시된다.
이를 위해 강남 재건축 단지들이 올해 안으로 관리처분계획인가를 신청하기 위해 속도전을 냈고 사업이 속도를 내면서 일부 재건축 단지 집값이 가파르게 상승하기도 했다.
차주의 상환능력에 초점을 맞춘 신DTI(총부채상환비율)도 내년부터 도입된다. 기존 DTI보다 차주의 가계부채를 포괄적으로 반영해 대출 한도가 축소된다.
다주택자는 두 번째 신규주택담보대출 시 만기를 15년으로 제한해 DTI비율을 산정하기 때문에 원금, 이자 상환 부담 증가한다. 사실상 기존 주택담보대출 보유자의 경우 추가로 빚을 내서 집 사기가 쉽지 않다.
업계에서는 신DTI 도입이 부동산 투자시장에 전방위적인 영향을 가져올 것으로 보고 있다. 특히 주택담보대출을 이용해 투기 목적으로 집을 다수 구매하던 갭투자는 신DTI 도입 이후로는 쉽지 않을 것으로 예상된다.
3월부터는 부동산 임대사업자에 대한 여신심사가 강화된다. 부동산 임대업 사업자 대출 시 임대수익의 이자상환비율(RTI)을 산출해 대출을 심사한다. 임대소득 대비 이자비용을 파악해 대출 총량을 제한한다.
내년 부동산 시장에서 가장 큰 변곡점이 될 규제 정책은 4월에 시행되는 양도세 중과다. 다주택자들의 양도세 부담이 커짐에 따라 이 시기를 앞두고 다주택자들은 기존 보유 주택을 팔지, 버티기에 돌입할지 고민이 커질 전망이다.
다주택자 가운데 2주택자는 4월 1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10%, 3주택 이상자는 20% 가산세율이 붙는다. 양도세 기본세율이 6∼40% 임을 감안하면, 3주택 이상자는 최고 60%까지 높은 세율이 적용되는 셈이다.
이미 8·2대책 때 투기지역으로 지정돼 양도세 10%포인드가 중과된 강남·서초·송파구 등 서울 11개 구와 세종시의 경우는 3주택 이상 보유한 사람이 투기지역 주택을 양도하면 가산세율 10%포인트를 더하게 돼 있다.
이 지역에선 기본세율 24%의 경우 세율이 내년 3월 말까지는 34%, 내년 4월 이후는 44%로 올라간다.
이 시기에는 대출 규제도 시행된 상태라 거래가 크게 위축 될 것으로 보여 내년 4월 이후에는 거래 절벽으로 인한 가격 하락이나 매물 품귀 현상 등이 나타날 것으로 예상된다.
이와 함께 내년 1월 1일 이후 조정대상지역 내에서 거래되는 분양권은 보유기간에 상관없이 양도세율이 50% 적용된다.
내년 하반기에는 DSR(총체적상환능력심사) 제도가 시장의 이목을 집중시킬 것으로 보인다. 이 제도는 기존 대출 규제보다 한 단계 강화된 규제로 4분기 도입 예정이다.
기존에는 대출마다 한도가 따로 있었으나 이 규제는 모든 가계대출(주택담보대출, 신용대출 등)에 적용해 차주의 상환 능력을 더욱 꼼꼼하게 따져 대출한도를 정하는 제도다.
차주의 소득산정 방식은 신DTI와 동일하며 대출종류, 상환방식 등에 따라 차주의 상환부담액을 결정한다.
오피스텔 역시 규제에 들어간다. 조정대상지역, 투기과열지구에 위치한 오피스텔도 내년 중 분양권 전매가 금지된다. 또 300가구 이상 오피스텔은 인터넷 청약도 의무화 돼 앞으로는 현장에서 선착순으로 줄을 서서 청약을 하는 모습은 사라진다.
주거복지 로드맵에 담긴 신혼부부 특별공급 확대 등 특별공급제도 개선, 청년 공적임대주택 공급, 저소득·취약계층 공적임대주택 공급 등도 구체적으로 시행된다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "새해 부동산시장은 대체로 규제가 한층 강화되는 모습"이라며 "입주증가와 금리 추가인상 등의 요인에 따라 확실한 곳에 안착하려는 수요자들이 증가할 것"이라고 말했다.
출처: newsis
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