토지나 주택과 같은 부동산은 겉으로 봐서는 누가 점유하고 있는지 또는 누가 소유하고 있는지를 알기가 쉽지 않다. 그 때문에 등기부라는 공적공부에 해당 부동산의 표시와 그 부동산에 대한 권리관계를 기재하여 일반인에게 공시하는데 이를 부동산 등기라고 한다. 등기부등본은 누구든지 열람하거나 발급받을 수 있으며, 해당 부동산의 지번·지목·구조·면적 등의 표시사항과 소유권·지상권·저당권·전세권·가압류 등의 권리관계를 알 수 있다. 부동산에 대한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 권리가 이전 또는 변경되었을 경우 등기가 되어야만 그 효력이 발생하게 된다. 등기부등본은 시·군·구청에서 발급받을 수 있고 ‘대법원 인터넷등기소’ 사이트(www.iros.go.kr)에서 간편하게 열람·발급받을 수 있다.
등기부등본의 구성
등기부등본은 표제부와 갑구 및 을구로 구성되어 있다. 그러나 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 을구를 제외한 표제부 및 갑구만으로 구성된 등기부등본을 발급한다.
표제부에는 부동산의 외관을 표시한다. 토지 또는 건물의 표시와 그 변경 사항이 기재되며 부동산의 소재지, 지번, 지목, 면적, 층수, 구조, 용도 등이 표시된다. 아파트 등 집합건물은 동 전체에 대한 표제부와 개별 가구에 대한 표제부로 구분된다.
갑구에는 소유권에 대한 사항이 기재된다. 예를 들면 압류, 가압류, 경매신청, 가등기, 가처분, 환매 등이 표시된다. 또 이런 권리관계의 변경 및 소멸에 대한 내용도 기록된다. 그러므로 갑구를 통해 소유권에 문제가 있는 부동산인지 우선 확인할 수 있다.
을구에는 소유권 이외의 권리, 즉 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등이 기재된다. 통상 은행에서 주택담보 대출을 받는 경우가 많아 을구에는 은행의 근저당이 설정되는 경우가 많다. 채권 최고액은 통상 실제 대출금의 120~130%로 설정된다.
등기부등본상 권리순위
등기부에는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하여 같은 구에서는 그 순위번호에 따라 등기순위가 가려진다. 또 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다. 그러나 가등기의 경우는 순위보전의 효력이 있어 본등기가 이루어지면 그 본등기의 순위는 가등기 순위를 따른다. 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의해 우선순위를 가린다.
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