1. 분양권 전매란 무엇인가?
분양권은 "입주자로 선정된 지위"를 의미하며 분양권 전매는 이 지위에 대한 명의변경입니다.
즉 주택을 분양받은 사람이 계약체결 후 그 지위를 타인에게 양도하여 입주자를 변경하는 것으로 일정한 경우 주택건설촉진법상 허용되고 있다.
참고) 미등기전매와의 차이점을 알아보면
주택건설촉진법상 분양권 전매제한과 부동산 등기관련법상의 미등기 전매금지는 모두 부동산 투기방지를 위한 것이나 엄격히 다른 개념이다.
분양권 전매는 앞서 언급한 바와 같이, 계약자의 지위를 이전하는 계약이므로 부동산등기의무대상이 아니기 때문에 등기를 하지 않고 거래하는 것이지만, 미등기전매는 부동산등기특별조치법상 등기의무자가 등기를 하지 않고 당해 주택을 전매하는 것으로 예외없이 금지된다.
2. 분양권전매 제한기간은 어느정도인가?
주택공급규칙이 개정.시행되는 시점 이후부터 투기과열지구에서 아파트를 분양받아 공급계약을 체결한 사람은 분양계약일로부터 1년 이상이고, 중도금을 2회 이상 납부한 이후에 전매가 가능하다.
단, 주택공급규칙이 개정.시행되기 전에 분양받은 아파트라도 현재 분양권을 갖고있는 사람은 분양권을 팔 수 있지만, 그 분양권을 주택공급규칙이 개정.시행된 이후에 전매 받은 사람은 최초 공급계약일부터 1년이 경과하기 전까지는 다시 팔 수 없다.
3. 전매제한의 예외가 될 수 있는것은?
1) 투기과열지구 내의 분양권 중 아래와 같은 경우에는 예외로 본다.
① 세대원의 근무 또는 생업상의 사정, 질병치료, 취학 또는 결혼으로 인해
세대원 전원이 다른 주택건설지역(수도권 제외)으로 이전하는 경우
② 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
③ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 해외에 체류하고자 하는 경우
④ 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위(분양권)를 그 배우자에게 이전하는 경우
2) 지역조합을 포함한 주택조합 조합원의 경우
일련의 청약과정을 거친 분양권과는 달리 조합원의 자율적인 의사로 구성된 조합이므로, 조합원의 지위를 규제하는 것은 적절치 않다고 보아 전매제한 규정이 적용되지 않는다.
단, 사업승인 전에 조합원의 지위를 양도하는 것은 금지되고 있습니다.
(주택건설촉진법 제 47조)
4. 분양권 전매 절차는 어떻게 되나?
1) 분양권 계약체결
- 장소 : 부동산 중개소 등
2) 계약서 검인날인
- 장소 : 물건지 소재 시, 군 또는 구 지적과
- 대상자 : 양도인 방문
- 준비서류 : 신분증, 도장, 분양계약서, 매매계약서(3통)
3) 은행대출채무승계동의서
- 장소 : 대출은행(당해 지점)
- 대상자 : 양도인,양수인 반드시 같이 해당 대출은행 방문
- 준비서류 :
양도인 - 분양계약서, 검인계약서 1통, 대출통장, 인감증명서 1통,인감도장,
주민등록등본1통, 신분증
양수인 - 인감증명서1통, 인감도장, 주민등록등본1통, 신분증
4) 권리의무승계
- 장소 : 건설업체, 공사는 각 지사판매부
- 대상자 : 양도인, 양수인 같이 방문
- 준비서류 :
양도인 - 분양계약서,검인계약서1통,분양대금납부영수증,인감증명서1통, 인감도장,
주민등록등본1통,은행대출채무승계동의서,완제통장
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