최근에는 공인중개사무소를 찾지 않고 부동산을 직접 거래하는 경우가 빈번하게 있다.

이로 인해 비용을 절약할 수 있지만 등기부 등을 꼼꼼하게 살펴보지 못해 큰 낭패를 보는 경우도 많다.

이러한 위험을 줄이기 위해서는 가급적이면 공인중개업자를 통해서 거래를 하면 좋겠지만, 불가피하게 직거래를 할 때에는 반드시 등기부등본을 꼼꼼히 확인해야 한다.

등기부라 함은 부동산에 관한 권리관계 또는 부동산의 현황을 기재하는 장부를 말하며 토지등기부와 건물등기부로 구분할 수 있다.

우리나라는 1개 부동산을 단위로 등기부를 편성하는 1부동산 1전산등기원칙을 채택하고 있다. 다만 구분건물의 경우에는 구분건물별로 1개의 등기를 해야 하겠지만, 각 구분건물을 좀 더 명확하게 공시하기 위해서 1동에 속하는 전부를 1개의 전산등기로 사용하고 있다. 예를 들어 A아파트 1동 전체에 대한 등기부 안에 1동 건물 및 1동건물의 호수별 등기부가 함께 구성된다.

등기부는 ①부동산의 소재지와 그 내용을 표시하는 표제부, ②소유권에 관한 사항을 기재하는 갑구, ③(근)저당권, 전세권, 지상권 등과 같은 소유권 이외의 권리관계를 기재하는 을구로 구성되며, 각 해당용지 양식의 가장 윗부분에 표시되어 있다.

표제부에는 토지의 지번, 지목, 지적이 기재된다. 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등을 기재한다. 다만, 아파트 등 집합건물은 전체 건물(예: A아파트 1동)에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물(예: 1동 101호)에 대한 표제부가 따로 있다. 그리고 토지분할이나 지목변경 또는 건물의 구조변경이나 증축에 의한 면적변경도 표제부에 기재하게 된다. 

다음으로 갑구는 소유권에 관한 사항을 기재하므로, 소유권에 대한 압류, 가등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 기재된다. 이러한 권리관계의 변경, 소멸에 관한 사항도 기재되므로 소유권보존등기, 소유권이전등기 등이 기재된다. 갑구를 살펴볼 때는 부동산 소유권에 대한 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매신청 등이 있는지를 검토해야 한다.

을구는 소유권 이외의 권리관계를 기재하므로 저당권, 전세권, 지역권, 지상권에 관한 사항이 기재되고, 근저당권이 설정된 경우에는 보통 채권최고액이 실제 채무액의 120~130% 정도로 설정되는 것이 관행이다.

전세권이나 지상권 등 부동산을 배타적으로 이용할 수 있는 권리는 동일한 부동산에 중복 설정할 수는 없지만, 1개의 부동산의 일부에 대하여 설정할 수 있으므로, 중복되지 않게 구역을 특정하여 2개 이상의 권리가 설정될 수 있다.

마지막으로 집합건물의 표제부에는 대지권이 표시되어 있는데, 가장 앞장에 있는 1동건물 전체의 표제부 우측에 그 건물에 속한 대지권이 설정된 토지의 지번, 지목, 면적이 기재되어 있다.

다음 장인 전유부분의 건물이 표시되는 표제부 우측에는 대지권이 설정된 토지를 번호로 특정하고, 그 대지권이 소유권인지 지상권인지와 그 대지권의 비율이 기재되어 있다.

집합건물은 각 개별세대의 건물에 대하여는 전유부분만 등기되고 공용부분에 대하여는 세대별로 등기가 되지 않는다. 그 공용부분은 모든 구분소유자의 공유에 속하는 것이고, 처분 또한 전유부분의 처분에 따르게 됨에 주의하면 된다.