부동산을 조금이라도 싸게 구입하려는 심리로 인해 경매가 대중화되면서 경매 매입을 선호하는 시대가 됐다. 하지만 부동산 경매는 권리 분석, 물건 분석 등 전문적인 지식이 필요해 일반인들이 접근하기가 쉽지 않다.
곳곳에는 경매컨설팅이라는 상호로 영업하는 업체가 많이 있다. 심지어 변호사 사무소에서조차 경매컨설팅을 하는 실정이다. 하지만 법을 많이 안다고 부동산 경매에서 돈을 많이 버는 것은 아니다.
실제로도 변호사나 법무사가 경매로 돈을 많이 벌었다는 경우는 별로 없다. 물론 미리 소송을 예상하고 낙찰을 받는다면, 처음부터 변호사에게 의뢰하는 것이 좋겠지만 실질적으로 경매가 어려운 이유는 ‘얼마에 낙찰받느냐’가 아니라 ‘수익을 남기고 언제라도 부동산을 팔 수 있느냐’ 즉, 환금성의 문제다.
또 다른 경매의 어려움 중 하나가 낙찰가를 예측하는 것이다. 다양한 방법을 동원하고 꼼꼼히 검토한다지만 낙찰가를 예측하기란 거의 불가능하다.
여러 각도에서 시세를 검토하고 앞으로의 전망과 투자자의 능력, 필요 정도를 검토하여 합리적인 낙찰가를 결정한다. 경매로 인한 시간과 경비를 포함하여 시세보다 적정수준에 혹은 싸게 가격을 예측하는 게 중요하다.
전문가라 자처하는 필자도 광주대 입구 토지가 4번 유찰된 후 욕심이 난 물건이어서 낙찰가를 최저입찰가에서 1억 정도를 높이 올려 써서 단독입찰을 한 경험이 있었다. 만약 최저 입찰가에 약간만 올려 썼다면 1억 원을 아낄 수 있었을 상황이다.
그만한 물건의 가치가 충분하다고 생각하여 입찰에 참여하지만 종종 단독입찰을 많이 하면 가끔 경매 전문가인가 의심이 들 때조차 있다. 이렇듯 아무리 전문가일지라도 경매 부동산의 낙찰가를 예측하기란 쉽지 않다는 뜻이다.
부동산 경매는 입찰가 산정 등 권리 분석의 어려움으로 인하여 컨설팅 업체를 이용할 때가 많다. 하지만 간혹 컨설턴트 입장에서는 단독입찰이나 낙찰가가 고가여야 수수료를 많이 받을 수 있기 때문에 차순위 위장 입찰 등 허위 입찰자를 세우는 경우도 있다는 것을 독자들은 알아야 한다.
만약 고객에게 컨설팅을 하여 1억 원 이상의 단독입찰이 되었다면 입찰이 복잡했을 거란 문제가 대두되었을 것이다. 그러므로 진정한 경매 전문가라면 본인의 일시적인 기분보다는 본인의 전문적 소양에 의거한 결과에 더욱 당당해져야 하며 스스로 판단할 최소한의 지식을 갖추어야 실패하지 않는 경매입찰이 이루어질 것이다.
경매투자는 꼭 낙찰을 받아야 한다고 생각하지 말고 경매법원의 과열된 분위기에 휩쓸리지 않고 몇 번이나 입찰에 떨어졌다고 낙담하지 않아야 한다.
입찰에서만큼은 경매에 관한 모든 비용을 계산하여 일반 부동산의 매입과 똑같이 수익을 계산하여 경매에 관한 기본적인 소양을 기른 후 무리하게 입찰가를 선정하지 않는 것이 성공한 경매투자의 첫걸음이다.
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