【서울=뉴시스】김민기 기자 = #1. 서울시 성동구에 거주하는 30대 후반의 직장인 김모씨는 최근 내 집 마련을 미뤘다. 정부가 주택담보대출 방식을 원금 일시상환 방식을 사실상 없애고 원리금 분할 상환으로 바꿨기 때문이다. 이전에는 은행에서 1억원 정도 대출(연 3.1%)을 받으면 월 28만원의 이자만 부담하는 거치식이었다. 하지만 이제는 원금과 이자를 모두 갚아야 하는 분할상환이어서 매달 94만원가량 내야 한다. 평생 빚에 묶여 사느니 차라리 집을 포기하자고 생각했다.
#2. 서울 마포구에 사는 직장인 40대 중반의 최 모씨는 사는 집이 팔리지 않아 이사할 집에 잔금을 치르지 못할까 봐 걱정이다. 예전에 분양받은 아파트의 입주를 앞두고 주택을 팔아 잔금을 내려고 했으나 대출 심사가 까다로워지면서 집을 보러 오는 사람들이 많이 줄었다. 최 씨는 입주 때까지 잔금을 못 치르면 또다시 대출을 받아야 하나 고민이다.
주택담보대출 심사가 강화되면서 주택시장이 얼어붙고 있다. 여기에 계절적 비수기와 금리 인상 가능성, 분양권 프리미엄(웃돈)의 취득세 과세표준 반영 등이 매수심리를 위축시키는 요인으로 작용하고 있다.
은행권은 1일(비수도권은 5월 2일)부터 소득 심사 강화와 분할상환 유도 등을 내용으로 한 은행권 여신심사 가이드라인을 적용했다.
집값 대비 대출금(LTV)이나 소득 대비 원리금 상환액(DTI)이 60%를 넘는 주택담보대출은 비거치식 분할상환이 의무화된다. 다만 LTV가 60%를 초과하더라도 DTI가 30%를 밑돌면 1년 이상 이자만 내는 거치식 대출이 가능하도록 했다.
규제가 강화되자 막바지 대출을 받기 위한 수요도 지난해 12월까지 계속되다가 1월 급격히 감소했다.
국민·신한·KEB 하나·농협은행 등 시중 4대 은행의 주택담보대출 잔액은 지난 28일 기준 258조5018억원으로 전월보다 2554억원 증가에 그쳤다. 이달 증가액은 지난해 12월(4조7448억원) 증가액보다 4조5000억원가량이나 줄어든 수치다.
서울 아파트 거래량도 급감했다. 부동산114에 따르면 서울 부동산정보광장의 아파트 거래량을 분석한 결과(29일 기준) 일일 평균 거래량은 177건으로 전년 같은 기간(220건)보다 20% 감소했다. 전세도 243건으로 전년(334건)보다 27%나 줄었다.
서성권 부동산114 선임연구원은 "이달부터는 수도권을 시작으로 주택담보 대출 심사기준이 강화돼 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칠 것"이라며 "설 연휴 이후 실수요의 매매전환 움직임에 따라 부동산 시장 분위기가 결정될 것"이라고 전망했다.
서울 강남의 한 공인중개사도 "지난해 말부터 주택 매매가 줄기 시작해 최근에는 매수자가 없어 초급매물 위주로 거래되는 등 시장 관망세가 이어지고 있다"면서 "주택담보대출 심사 강화가 본격적으로 시작되면 거래 위축은 더욱 심화할 것"이라고 전했다.
아파트 거래가 위축되면서 강남 일부 재건축 아파트 가격도 내려갔다. 강남구 개포주공1단지 전용면적 49㎡는 2개월 만에 1억2000만원 떨어졌다. 대치동 은마아파트 전용 104㎡는 3개월 전 대비 8500만원 내렸다.
전문가들은 거래 위축이 분양 시장과 전세 시장에도 타격을 미칠 것으로 보고 있다.
한국주택협회는 "대출규제로 기존주택 거래가 침체하면 신규분양시장도 타격을 받을 수밖에 없다"면서 "집단대출 규제는 이번 심사에서 제외됐지만, 사실상 현재 시중은행의 집단대출 승인율은 금융위원회 지침 이후, 이전보다 20% 수준으로 떨어져 이미 규제를 하고 있다"고 전했다.
대형건설사 한 관계자도 "매매가 위축돼 기존 주택이 안 팔리면 잔금을 치를 걱정에 청약을 받을 마음이 줄어들 것"이라면서 "집단대출이 제외됐지만, 주택소비심리가 위축되면서 분양시장도 악영향을 받을까 걱정"이라고 우려했다.
주택 매수심리의 위축으로 전세난은 더욱 심화할 것으로 보인다. 대출부담이 커지면서 집을 사기보다는 전세에 머물려는 심리가 크기 때문이다.
실제 부동산전문 리서치업체인 리얼투데이가 최근 설문조사를 벌인 결과 주택 구매 의사가 있는 서울·수도권 성인 중 절반은 주택 매입 시기를 2018년 이후로 생각했다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "수도권은 전세의 월세 전환과 재건축·재개발 이주 수요 증가로 전세난이 심화할 것"이라며 "대출 규제 강화로 무주택자들의 전세와 월세 부담은 더 커질 것"이라고 말했다.
권일 부동산인포 리서치 팀장은 "주택 수요자들이 새집을 사야 기존 주택의 임대 수요가 생겨난다"며 "매매가 줄어들면 그만큼 임대 물량도 줄어들게 된다"고 전했다.
kmk@newsis.com
출처: newsis
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