서울 시내 노후 아파트 리모델링 사업이 탄력을 받을 전망이다. 50세대 이상 수직·수평 증축을 허용하는 서울시 법정계획이 2년 만에 마무리된 데 따라서다.
11일 서울시에 따르면 '2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획'이 도시계획위원회 심의를 통과하면서 50세대 이상 증축을 수반하는 리모델링이 가능해졌다.
서울시가 세대수 증가형 리모델링을 허용한 아파트는 168개 단지다. 지역별로 동남권 75개 단지, 동북권 48개 단지, 서남권 30개 단지, 서북권 5개 단지, 도심권 10개 단지 등이다.
앞서 국토교통부는 건축도면이 있는 준공 15년 이상 된 아파트에 대해 세대수 증가 범위 15% 내에서 최대 3개 층(14층 이하는 2개 층, 15층 이상은 3개 층)까지 수직 증축 리모델링을 허용하는 주택법 시행령을 2014년 개정했다.
하지만 서울시에서 공동주택 리모델링 기본계획이 2년 넘게 마련되지 않아 리모델링 조합들이 사업계획 승인을 받는 데 차질을 빚을 뻔했다. 세대수 증가형 리모델링은 시장·군수·구청장이 리모델링 기본계획에 부합하는 범위에서 허가할 수 있기 때문이다.
서울시에서 리모델링 조합 설립을 인가받은 단지는 용산(7곳), 강남(5곳), 강동(4곳), 송파(3곳), 서초(2곳), 강서·양천·성동(각 1곳) 등 총 24곳이다. 이들 단지는 아직 안전진단이나 도시계획위원회 심의 등의 절차를 밟고 있어 사업계획 승인 단계까지 도달하지 않은 것으로 알려졌다.
서울에는 총 4136개 아파트 단지가 있으며, 이 중 2416개 단지가 준공 15년 이상 됐다. 앞으로 세대 수 증가형 리모델링 수요는 꾸준히 증가할 것으로 보인다.
특히 50세대 이상 증축이 가능해지면서 리모델링 사업은 더욱 속도를 낼 전망이다. 조합 입장에선 늘어난 세대수만큼 일반분양으로 이익을 얻을 수 있어 공사비 부담을 덜 수 있다.
주택법 시행령 개정 후 가장 발 빠르게 움직인 건설사는 포스코건설이다. 수도권 8개 단지에서 따낸 리모델링 총수주액만 약 9000억원에 달한다.
수직증축 사업장은 분당 매화마을 1단지, 개포 대청아파트, 목동 신정 쌍용아파트, 송파 성지아파트, 분당 무지개마을 4단지 등 5곳이다. 수평증축 사업장은 이촌 현대아파트, 개포 우성9차 아파트, 둔촌동 현대1차 아파트 3곳이다.
포스코건설이 지난 5월 수주한 분당 무지개마을 4단지는 사업비만 1200억원 규모다. 지상 15~25층 5개 동, 563세대를 수직증축 리모델링해 647세대 단지로 탈바꿈시킬 계획이다. 증가한 84세대는 일반 분양한다. 2018년 착공해 2021년 준공한다.
지난 6월 수주한 둔촌동 현대 1차 아파트는 사업비 1200억원에 지상 11~14층 5개 동, 498세대 규모로 수평 증축한다. 지하 주차장 2개 층을 신설해 지상 정원을 조성하고, 피트니스 센터 등 커뮤니티 시설을 갖춘 '더샵' 브랜드 아파트로 조성할 계획이다.
업계는 일반적으로 사업대상의 용적률이 180% 이하면 재건축, 이상이면 리모델링이 낫다고 본다. 공사비가 많이 드는 재건축의 경우 층수를 최대한 많이 올려야 일반분양으로 얻는 수익성이 커지기 때문이다.
리모델링은 최대 3층까지 수직 증축이 제한되면서 일반분양 수익성이 적다. 대신 전면 철거 방식의 재건축보다 사업 기간이 짧고, 기부채납, 소형 임대주택 건설, 초과이익 환수 등의 제약에서 자유롭다.
하지만 리모델링은 세대 간 내력벽을 철거할 수 없다는 점에서 한계에 부딪힌다. 내력벽을 철거하지 않으면 옆 세대와의 확장이 불가능하거나 2베이 주택을 3베이·4베이 등으로 변경할 수 없는 경우가 종종 생긴다.
이러한 이유로 리모델링 사업 추진 시 입주민들의 동의를 얻지 못하는 경우도 있다.
이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원은 "20년 전 지어진 아파트와 현재 아파트는 아주 다르다. 입주민 입장에서 리모델링할 때 최신식 아파트로 바꾸고 싶어 하는 것은 당연하다"고 말했다.
다만 그는 "내력벽 때문에 조합원들이 요구하는 내부 구조가 나오지 않는 경우가 꽤 많다"며 "이러한 제한적인 요소 때문에 리모델링 사업 추진 시 조합원의 동의를 구하는 데 고충을 겪기도 한다"고 토로했다.
애초 정부는 올해 1월 세대 간 내력벽 일부 철거를 허용하는 내용의 '공동주택 리모델링 활성화 방안'을 발표했다 안전성을 이유로 최종 결정을 2019년 3월까지 연기했다.
이에 대해 당시 리모델링 업계는 내력벽을 철거해도 보강공사를 하면 안전성에서 문제가 없다며 반발했다. 특히 1만 세대 규모 17개 아파트 단지가 내력벽 철거를 반영해 설계안을 수립했거나 수립 중인 상황에서 갑작스러운 정부의 정책 번복을 비판하는 목소리가 거셌다.
이러한 갈등을 의식해서 인지 정부는 업계에 당근을 제시했다. 공동주택 리모델링 사업 추진 시 허가에 필요한 전체 동의요건(공동주택 각 세대 집주인 및 의결권)을 현행 80%에서 75%로 완화하기로 했다.
이 위원은 "서울시가 리모델링 기본계획을 수립하고 국토부가 허가 기준을 완화하면서 리모델링 사업은 더욱 속도를 낼 것"이라면서 "수직 증축 리모델링 사업은 재건축과 달리 아직 검증되지 않아 불확실성에 대한 리스크가 있다. 하지만 향후 리모델링 수요가 충분한 만큼 전망은 밝다"고 말했다.
정유승 서울시 주택건축국장은 "기존 신축 위주 재건축 사업은 자원 낭비나 이웃 해체 같은 부작용이 있는 반면에 리모델링은 원주민 재정착과 공동주택의 장수명화를 통한 지속 가능한 도시재생이 가능하다는 장점이 있다"고 설명했다.
출처 : newsis
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