【서울=뉴시스】김민기 기자 = #1. 지난해 11월 수도권 경기지역에서 분양을 앞둔 A 건설사는 사전에 중도금 대출을 약속했던 은행이 갑자기 대출을 보류하는 바람에 어려움을 겪었다. 그 전에는 은행권이 서로 앞다퉈 대출을 해주겠다고 나섰으나 지난해 말부터 공급 과잉 논란이 커지자 은행이 태도를 바꾼 탓이다. 결국 A사는 금리 3% 후반의 제2금융권과 협약할 수밖에 없었다.
#2. 경기도에 이미 분양을 마친 B사는 주택도시보증공사(HUG)의 중도금대출보증에도 6개 시중 은행의 대출을 보류당했다. 다른 은행과 지속해서 협의를 이어갔으나 실패하고 결국 지방은행과 제2금융권으로 발을 돌렸다.
최근 주택도시보증공사가 미분양이 우려되는 지역의 분양보증심사를 강화하고, 시중 은행도 집단 대출 심사를 까다롭게 하면서 건설사들이 벼랑 끝에 몰렸다.
22일 한국주택협회에 따르면 지난해 11월 기준 금융권의 집단대출 규제 금액은 2조1000억원(1만3000세대)에 달한다. 1%의 대출금리가 상승했다고 가정했을 때 연 이자로 210억원이 추가 발생한다. 가구당 약 483만원(공사 기간 3년)의 추가 비용도 들 것으로 분석된다.
강호인 국토교통부 장관은 "분양보증심사 강화를 (주택시장에 대한) 전반적인 정책의 변화나 주택도시보증공사의 노선변경이라고 보기는 어렵다"면서 "주택시장은 시장의 자율적인 조정기능으로 조정되는 것이 바람직하다"고 해명했다.
그러나 건설사들이 느끼는 체감은 다르다. 정부가 가계부채 관리를 위해 수도권의 주택담보대출 여신심사 강화 조치가 시행된 상태에서 집단대출 심사마저 강화되자 중소건설사는 도산까지 우려해야 하는 상황이다.
특히 주택 시장은 심리에 민감하다. 건설사는 2008년 경기 침체 이후 주택 공급이 부족한 상태에서 지난해에만 공급이 늘어났을 뿐 아직 시장에 여유가 있다는 태도다. 정부가 시장 상황에 대한 이해 없이 무분별한 규제로 소비자들의 불안만 가중한다는 지적이다.
한 대형 건설사 임원은 " 정부의 인위적인 공급 조절로 수도권에서 사업성이 좋은 곳임에도 중도금 대출을 제2금융권인 농협에서 진행했다"면서 "건설사에서도 내부적으로 수주 심의를 통해 공급량을 조절해 나가는데 과도한 공급과잉 우려로 시공사로서도 답답하다"고 토로했다.
◇건설사, 총선 전 3월 분양 물량 밀어내기 '집중'
정부의 규제가 강해지자 건설사 역시 시장이 더 가라앉기 전에 3월 안으로 분양 물량을 턴다는 계획이다. 4월 총선 이후 시장의 불확실성이 커질 수 있고, 5월부터는 지방에서도 주택대출 심사가 강화되기 때문이다.
부동산 포털 닥터아파트에 따르면 주상복합과 테라스하우스를 포함한 올해 3월 전국 아파트 분양물량이 61개 단지 4만3020가구에 달한다.
이런 물량은 지난해 같은 기간 분양실적 2만2159가구의 2배에 육박한다. 3월 최대 물량을 기록했던 지난 2005년 2만6276가구를 뛰어넘어 조사 시점인 2000년 이후 역대 최대물량이 될 것으로 예상된다.
일각에서는 정부의 규제가 오히려 건설사들의 밀어내기를 부추기는 것이 아니냐는 분석도 나온다. 이러한 밀어내기식 분양 탓에 미분양이 늘면서 피해는 결국 소비자들이 떠안게 된다.
김성우 HUG 연구위원은 "올해 상반기에는 건설사들의 밀어내기식 공급 물량 늘어나면서 미분양이 늘어날 것"이라며 "하지만 하반기는 건설사가 수급 조절에 나서 자연스럽게 분양이 줄어 미분양도 감소할 것"이라고 전망했다.
◇공급물량, 위험 수위? vs 소화 가능한 미분양 수준?
정부의 규제와 건설사들의 아슬아슬한 '줄타기'가 이어지고 있는 상황에서 전문가들 역시 공급과잉을 두고 의견이 갈린다.
지난해 건설사들의 아파트 분양 공급량이 많은 것에는 다들 동의하지만 이러한 공급 과다가 단기적인 현상에 그칠 것인지, 아니면 부동산 장기침체로 이어져 우려할 만한 수준으로 이를 것인지에 대해서는 의견이 분분하다.
지난해 주택 인허가 물량은 76만5000여가구로 사상 최대치에 달하고 분양승인 실적도 52만5000가구로 관련 통계를 작성한 2007년 이래로 최대치를 기록했다.
건설·부동산 분야 전문가들은 현재 부동산시장이 공급과잉이 아니라는 의견이 대다수다.
채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 "올해는 연평균 수요보다 5만가구 정도가 초과 공급될 것으로 보이지만 시장에서 수용 가능한 물량"이라며 "지난해 건설사들이 분양에 서두르면서 일시적으로 늘어난 공급이 몰려 '사레’가 든 정도'이지 '소화불량'까지는 아니다"고 했다.
반면 이휘정 하나금융경영연구소 수석연구원은 "가격이나 미분양 물량 등 공급물량이 지표에서 소화 가능한 수준을 넘어섰다는 징후가 확연히 나타나고 있다"면서 "매매 전환 수요가 늘고 있다는 것을 고려하더라도 전세 감소 속도나 올해 상반기까지는 분양물량이 많은 점을 보면 내년 말부터 1~2년간 공급과잉 상태가 될 것"이라고 우려했다.
◇정부, 합리적인 규제로 고령화 시대 대비해야
전문가들은 정부와 시장이 우려하는 게 단순히 공급과잉으로 인한 미분양 사태인지, 2~3년 후 아파트가 완공된 후 입주 대란 사태인지를 구분해야 한다고 입을 모은다.
단순 미분양 사태는 시장에서 조정할 수 있지만, 입주 대란 사태가 벌어지면 가계 부채 문제로 연결돼 심각한 우려가 발생할 수 있다. 건설사가 사업에 차질을 둘 정도의 규제보다는 시장을 위축시키지 않는 범위에서 규제가 이뤄져야 한다고 전문가들은 분석하고 있다.
특히 세계 경기뿐 아니라 국내 경기가 위축된 상황이고, 고령화 시대로 넘어가면서 수요도 급격히 줄어들 가능성이 크다. 과거 부동산 침체 사례만 보고 판단할 것이 아니라 대내외적인 변수도 함께 고려해 정책을 만들어야 한다는 지적이 잇따른 이유다.
이창무 한양대 도시공학과 교수는 "고령화 저성장기에 주택시장이 여러 가지 상황이 발생할 수 있어 지금과 같은 수요 감소 시기에 합리적으로 공급이 조정될 수 있는 여건을 만들지 않으면 일본과 같은 상황이 올 수 있다"면서 "건설사가 합리적으로 판단하려고 하지만 기업의 이익이 반영되므로 정부의 규제가 중요하다"고 전했다.
kmk@newsis.com
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